江南5600亩“巨无霸”TOD提上日程，谁能尝到“头啖汤”？
文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹
2020年楼市迈入下半场。
复盘上半年南宁楼市关键词，TOD绝对是绕不开的一大热点。
先是五象玉洞片区1180亩地块停车场上将建大型项目，南宁火车站近5000亩地块将被重新规划改造，再到近期五一路5600亩旧改项目实锤……TOD，无疑成为南宁“强首府”战略的重要一环。
除了能重塑城市交通格局外，对购房者而言，TOD能带来的还有生活方式的改变、出行更加便捷以及物业的保值增值。那么，如何享受TOD红利头啖汤？买对房很重要。
2020上半年，TOD南宁霸气登场
2020年，TOD很火。
从今年2月起，每隔一段时间，就有一个TOD“王炸”被抛出。
2月27日，南宁市自然资源局发布《关于南宁五象新区玉洞片区东部地区(局部)平乐大道新村停车场上盖项目控制性详细规划深化方案的公示》。
该方案指出，新村停车场是广西首座带有上盖物业开发模式的地铁停车场，占地约1180亩。 虽说是地铁停车场，但是住宅、教育、商业、广场等，该有的都有了，堪称一座大城。
3天后，另一个重磅规划抛出。
3月2日，南宁市公共资源交易中心南宁市公共资源交易监督管理平台，发布了一则《南宁火车站片区城市更新项目概念性规划招标公告》。
南宁火车站片区将要进行重新规划升级改造，规划范围约5000亩，并且将以轨道TOD综合开发思路去改造。
7月，五一路5600亩旧改项目也终于实锤。项目由华润与南宁轨道交通携手打造，定位为“江南五一片区TOD站城一体化产业新城”，总投资达420亿元。
据克而瑞不完全统计，目前南宁旧改项目共计约2万亩，主要集中在江南和西乡塘片区。其中五一路5600亩旧改项目，无疑是目前南宁体量最大的TOD项目。
TOD物业升值更快，成置业风向标
TOD模式近年来在全球范围内迅速“走红”，因为它不仅能吸引聚集人流，产生巨大商机，更能重塑城市格局，是时下房企的心头好。
什么是TOD模式？
它是指以火车站、机场、地铁、轻轨等公共交通站点为中心、以400～800米为半径建立中心广场或城市中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的商业组团或居民组团。
TOD模式示意图
正是因为TOD显著提升了城市土地利用效率，并充分优化城市结构及资源配置。在国内，从上海到广州、杭州等热点一二线城市也开始掀起TOD的建设热潮。
不仅如此，克而瑞数据显示，TOD所处的区域楼市也迎来较快发展，升值能力较高，对购房者而言，无疑是置业的一大“风向标”。
例如上海莘庄TOD，堪称目前上海重要交通枢纽的“当红小生”。19万方的规划用地区域内涵盖了轨道交通1号线、5号线，铁路金山支线、沪杭客运专线，以及莘庄南北公交枢纽15条公交线路，将建设集住宅、商业、休闲于一体的“空中之城”。
2010年，上海市主城区商品住宅均价为36367元/㎡，那时的莘庄均价仅为18190元/㎡，9年过去，莘庄板块均价已高达80179元/㎡，接近上海主城区9万元/㎡的均价。9年时间里，上涨了61989元/㎡，涨幅高达341%。
数据来源：CRIC
与5600亩TOD一路之隔，坐享城市红利
TOD进入建设爆发期，如何能享受其头啖汤？选对地段很重要，否则TOD对你来说，也没啥直接关系。
以华润五一路5600亩TOD项目为例，项目将结合“站城一体、产城一体”，通过轨道TOD综合开发，以轨道站点为中心建设集中型商业，未来将明显提升片区商业活力。项目涉及范围非常广泛，基本囊括整个江南核心区域。
克而瑞制图
建设集中型商业，未来会不会有一个万象城落子江南？如果有，会在哪里？
作为一个站城一体化的超级TOD项目，未来的“江南万象城”，应该会落子在地铁沿线，及地铁交汇处。特别是地铁5号线和6号线交汇区域的可能性非常大，“五一立交站”周边的机会很大。
而深石|汉华·锦上城与这一超大旧改项目仅一路之隔。
不仅如此，按照江南区最新规划，项目东西南北四个方向共有超万亩土地将进行升级建设，届时区域内配套将升级完善，加上丰富的商业资源导入，区域价值将迅速提升。
TOD+双地铁加持+综合体，这样的房子更值钱
除了占据TOD这一利好外，深石|汉华·锦上城还拥有双地铁+综合体优势，无疑是项目的另一大“硬核”，加分不少。
项目位于江南区锦富路6号，紧邻壮锦大道，位于五一路板块、沙井板块和白沙经开板块的交汇处，算是江南最为成熟的板块之一。
项目区位图
按照最新的南宁市轨道交通第三轮建设规划公示，深石|汉华·锦上城临近地铁5号线五一立交站，而该站点正好与规划中的地铁6号线交汇。地铁5号线最快预计2021年12月28日建成通车。
对于地铁红利，很多南宁人早有体会。南宁早在2016年底就正式迈入地铁时代，拥有多条地铁线的板块也迎来地铁红利。
以五象核心区板块为例，2条地铁途经，是典型的“地铁板块”。2016年以来，五象核心区板块房价持续高于所在的良庆区，乃至南宁市均价。与南宁市住宅均价相比，高出约2000-2500元/㎡，与良庆区相比，则高出约2500-3000元/㎡。
数据来源：CRIC
拥有双地铁加持下，深石|汉华·锦上城的保值、增值性，无疑比同板块内非地铁盘的项目要高出不少。
不仅如此，项目自身还是区域少有的综合体，除了住宅、loft产品之外，自带8万㎡商业，打造为时尚街区。未来，不仅能满足业主日常生活、休闲娱乐所需，还将填补所在区域无商业综合体空白。
2号楼王加推，俯瞰中心园林，还近地铁口
地处江南成熟板块，享受五一路5600亩TOD以及双地铁的利好，周边4个大型商业体环绕，15年教育配套丰富……在多个优势叠加下，深石|汉华·锦上城入市以来，就取得不俗成绩。
克而瑞数据显示，项目自今年4月底发售，卖了不到3个月，就凭借3.54亿元的业绩，登顶1-7月五一路板块商品房销售金额榜首，表现相当惹眼。
深石|汉华·锦上城占地约50亩，规划有1487户商业loft，住宅产品仅636户。热卖近3个月后，住宅产品去化已接近80%。唯一一栋未售的2号楼王也于近期正式加推。
项目效果图
从位置来看，2号楼地处项目中心，南向无遮挡，拥有非常好的景观视野，尽览中央景观园林；拥有约70米的超宽楼间距，避免楼栋间的相互干扰；此外，临近小区次出入口，出行便捷，且与项目旁的幼儿园仅一路之隔，孩子上学方便。
从产品来看，2号楼为2梯4户设计，主打两个户型：87㎡三房以及118㎡四房。
其中，87㎡三房为瞰景户型，阳台、客厅、主卧以及一间次卧均超南向，观景视野好。
87㎡三房两厅两卫
118㎡四房，则主要针对改善群体。6.3米南向大阳台，270°瞰景，连接超大横厅，相比普通客厅拥有更大的采光面积。同时，这个超大横厅还可以是孩子的玩耍区、大人的健身区、小吧台，满足一家人的互动的空间需求。
6.55米进深大主卧，配备阳光飘窗，独立卫浴、步入式衣帽间，居住尺度舒适。
118㎡四房两厅两卫
整体来看，深石|汉华·锦上城地处江南成熟板块，地铁、商业、学区占优，自身就是综合体项目，且与华润5600亩TOD旧改一路之隔，未来发展前景可观。
产品方面，兼顾实用性和舒适度，毛坯1.1万元/㎡的均价，综合得分较高。对刚需和刚改购房者来说，房源不多，相中就可以抓紧出手。
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